2025年，中国住宅市场在政策持续优化调整与宏观经济复杂环境的双重作用下，呈现出“量价企稳、结构分化、预期重塑”的复杂态势。市场告别了过去的高速增长模式，进入以“止跌回稳”为核心、推动高质量发展的新阶段。展望2026年，预计市场将继续在巩固调整中寻求新的供求平衡，政策将以巩固稳中有进态势、防范化解风险为主要方向。住宅市场成交规模将在低位筑底的基础上存在结构性回暖可能，整体呈“L”型筑底盘整，价格整体预计将保持窄幅盘整，城市间的分化将进一步加剧。城市更新和好房子将成为行业的重要亮点，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显。
2025年是中国房地产市场从深度调整周期迈入企稳修复阶段的关键一年。政策由“托底纾困”转向“优化提振”，主基调延续了“因城施策”的灵活框架。从年初延续前期“保交楼、稳需求、防风险”的托底措施，到年中以来，政策重心明显转向全面提振市场信心、激活合理住房需求。
行业发展新模式的内涵和外延进一步丰富完善，系统性政策支持框架成型。需求端支持全面强化：全国层面，首付比例、房贷利率均已降至历史低位，公积金贷款政策也大幅放宽。一线及核心二线城市陆续放松了实施多年的限购政策，部分区域或改善型需求（如二孩及以上家庭）的限制被解除。供给端金融支持持续：“金融十六条”等政策的接续实施，保障了优质房企的合理融资需求，防止风险蔓延。城市房地产融资协调机制作用逐步显现，重点支持项目建设和交付。
在一系列释放需求、稳定供给、重塑结构的政策组合拳引导下，新增住房成交规模筑底企稳，价格调整渐近尾声，城市分化由能级梯队到个例持续深化。
2025年新增供应持续缩量，成交规模同比再降18%，但降幅显著收窄。据克而瑞·普睿数智监测数据显示，全国重点30城市新建商品住宅新增供应面积不足1亿平方米，仅约9265万平方米，同比减少9%。以此推算，全国110个重点城市新增供应面积仅约1.61亿平方米，同比下降19.6%。新房供应不足约束可见一斑，预计这种情况仍将在未来2-3年内持续存在，直至达成新的供求平衡。同样的数据显示，全国重点30城市新建商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比减少18%。以此推算，全国110个重点城市新房成交面积仅约1.99亿平方米，同比下降18.8%。全年新房供求比约0.81，已经连续三年保持在0.8左右，说明整体新房市场供不应求持续去库存。
从近五年行业调整曲线看，整体新房市场仍处于“L”型止跌回稳通道中，维持了2021年快速下跌之后稳步筑底的态势。具体到2025年内月度表现看，一季度仍处政策预期发酵期，市场承接了2024年四季度升温态势。1-2月受春节长假影响，成交规模阶段回落但市场热度保持，节后3月“小阳春”即创下年内成交小高峰，百城新房成交面积达2196万平方米，环比增长56%。4月底中央政治局会议定调后，首付比例、利率下限突破历史低位，核心城市限购松绑等政策“组合拳”效应在5月中下旬至6月集中爆发，刚需和部分改善需求迅速入场，5月和6月百城新房成交面积连续2个月出现环比6%增长，带动二季度同比降幅急速收窄至10.2%。政策刺激在7月后逐步衰减，7、8月成交量较6月高点回落并不断刷新年内新低。随着“金九银十”销售旺季到来，各项目加快推盘节奏和加大营销活动力度，以价换量赢来市场热度回升。年末房企冲刺业绩，供应放量且优惠力度加大，12月成交温和复苏，推动四季度百城新房成交面积环比小幅增长4%，但基于2024年四季度高基数影响，同比降幅进一步扩大至40.8%。
从城市分化角度看，上海、北京、深圳、成都、杭州、西安等热点城市热度梯度回落，上下半年市场形势快速变化，项目去化率高位回落，核心区高端项目一房难求到开盘未售罄，外围项目承压降价。成都新房成交面积近1200万平方米遥遥领先，广州、天津、西安、武汉、杭州、上海等超500万平方米居第二梯队，但同比降幅都在20%左右。其他多数二线及三四线城市成交规模同比降幅仍在3成左右，持续压制价格预期和企业拿地投资意愿，短期尚难走出“低成交—高库存—价格承压”的负向螺旋式下跌循环。
2025年的中国住宅市场是一个“预期探底与筑底企稳并行”的年份。市场在一系列政策干预下，暂时遏制了螺旋式下滑的风险、初步实现止跌回稳的目标，但深层次的结构性库存问题仍未完全解决，市场信心的修复仍需要一个更长过程。
展望2026年，宏观经济环境预期为温和复苏，这为房地产市场的止跌回稳提供了外部基础。市场整体将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的“L”型筑底横盘阶段。一线及部分强二线城市核心地段、高性价比好房子价格有望率先企稳，高端住宅在整体新房成交结构占比呈现稳中有增态势，预期也将结构性带动新房房价持稳微增。
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